Assembléia Virtual de Condomínio

Nos últimos tempos muito tem se falado sobre a possibilidade da realização da “Assembléia Virtual de Condomínio” em substituição a modalidade tradicional (presencial), especialmente em decorrência do quão difícil é obter o quórum presencial dos condôminos para votação dos assuntos mais importantes, e que necessitam da presença e votação de um número maior de condôminos, do que a simples aprovação pela maioria dos presentes, e ao mesmo tempo motivada pelo anseio de que exista uma participação mais atuante dos proprietários na própria vida condominial.

Assim, não há como afastar o quão válido são os argumentos capazes de lastrear a importância dessa nova modalidade de assembléia, porém dúvidas são geradas sobre a legalidade do ato, em razão de algumas situações que serão expostas no intuito de permitir um debate acerca do tema, tanto no aspecto dos custos para sua implantação como também no que tange aos lastros da segurança e sobre a legalidade da sua validade.

Dessa forma, primeiramente é importante lembrarmos que quando o assunto é assembléia condominial há normas legais dispostas no Código Civil (art. 1350) e contidas nas Convenções, dentre as quais há determinação de como será realizada a convocação da assembleia e o local de sua realização, que muitas vezes já consta que será no espeço físico do próprio condomínio,  procedimentos que obrigatoriamente devem ser respeitados sob pena da nulidade da própria assembléia.

Da garantia da manifestação de todos os condôminos.

Como é sabido, em um nicho condominial há uma grande variedade de condôminos com as mais diversas aptidões e dificuldades, existindo vários idosos e outros que não possuem habilidade no uso da tecnologia como os mais jovens, possuem computadores mais modestos etc. de tal sorte que, ao estabelecer como regra única a realização da assembléia por meio exclusivamente eletrônico várias pessoas poderão ter seu direito de participação restringindo ou dificultado, o que não é legal.

Além disso, a própria participação na assembléia virtual requer que exista uma estabilidade na conexão entre o computador do condômino e o programa que está realizando a gestão administrativa virtual, algo que nem sempre ocorre em razão da conhecida falta de estabilidade no sistema de transferência de dados no país, podendo ter condôminos que terão o direito de participação restringindo em razão da queda/falha de conexão com a própria internet.

Outrossim, a essência de uma assembléia é incentivar o debate de temas, com apresentação de idéias, opiniões contrarias e outras situações compartilhadas entre os condôminos, de tal sorte que o sistema de gestão da assembléia deverá obrigatoriamente permitir a todos os condôminos que tenham acesso as opiniões dos demais e também possam opinar sobre determinados assuntos, pois, ainda que em uma assembléia são os cômputos dos votos que decidem sobre a aprovação ou não de um determinado assunto, a interação participativa é extremamente importante, de tal sorte que o debate, mesmo que virtual, deverá ocorrer de forma aberta e preservando o direito de opinar a todos os interessados.

Portanto, considerando que nem todos possuem facilidade e conhecimento para interagir com o meio virtual e não há como garantir a estabilidade na conexão, o ideal em um primeiro momento seria realizar a assembleia de forma mista (hibrida), ou seja, presencial e virtual e ao longo dos anos, se for necessário, existir a substituição da modalidade antiga pela atual (virtual), porém sem excluir a possibilidade presencial.

Da Segurança tecnológica.

Como é sabido, quando ausente o condômino, para que seu voto seja aceito é necessária a apresentação de procuração, situação que poderá ser suprida pelo compartilhamento de senhas, acesso e outras situações que teriam como essência burlar tal requisito, podendo colocar em risco até mesmo a própria validade da votação.

Dessa forma, além do sistema virtual necessitar de uma segurança no que tange a senha e acesso ao sistema, é importante registrar o IP da máquina utilizada para a votação e quando existir o conflito entre dois IPs idênticos regras especificas deverão ser bem elaboradas para validação dos votos.

Em outra seara, todo sistema virtual necessita de um administrador, pessoa que terá acesso a todas informações do sistema e poderá agir como moderador, selecionando manifestações dos participantes e desconsiderando outras, algo que não é possível, razão pela qual o sistema deverá manter o registro integral de todas as manifestações, sem qualquer forma de moderação que possa ser considerada como a censura do direto de opinar.

Outrossim, até mesmo em razão da fragilidade dos meios eletrônicos, pois é de conhecimento público que até mesmo sistemas bancários são suscetíveis à fraudes, a existência de uma auditoria no computo dos votos e para constatar as legitimidades dos votantes será necessária.

Assim, apenas pela exposição de uma pequena parte do assunto é visível que a Assembléia Virtual culmina com a necessidade de utilização de uma complexa e bem elaborada plataforma (software) no afã de garantir a todos o mesmo direito de participação e evitar fraudes, sendo certo que, atualmente, os custos para isso não são simbólicos.

Da transmissão da assembléia.

Por mais que a escrita e os dados apresentados eletronicamente (documentos, planilhas, slides etc) possam existir, o ideal seria que o ato fosse realizado com, no mínimo, a existência de áudio, semelhantemente ao que ocorre com cursos virtuais, em que uma sala de chat virtual é criada, possibilitando assim debates e permitindo a consulta do arquivo no futuro.

Outrossim, pela Assembléia Virtual, para cada tópico a ser votado previamente necessitará da alimentação do sistema com as respostas esperadas, por exemplo “Aprovo” ou “Não Aprovo”, entretanto em muitas oportunidades a dinâmica da assembléia culmina com aprovação parcial, sugestão de adiamento da votação de um tema para melhor aprofundar a questão etc., refletindo no quão importante é fazer uso de um sistema virtual complexo e capaz de aceitar as variáveis naturais de uma reunião assemblear.

Dos gastos.

Atualmente, até mesmo em razão do pouco uso e das poucas empresas que disponibilizam sistemas para realização da Assembléia Virtual os custos são variáveis e podem ser mais elevados que os gastos dispensados para realização de um ato presencial.

Porém, certamente, como tendência natural de tudo que está atrelado à tecnologia, é com o passar dos anos que os custos diminuem, razão pela qual cabe a cada comunidade analisar os prós e contras dos gastos para realização de uma assembléia virtual em oposição a presencial, além de não esquecermos que pode ser necessária a realização da assembléia mista.

Dos benefícios.

Por outro lado, é inegável o quão benéfica para vida condominial pode ser uma assembleia virtual, possivelmente um número maiores de condôminos participarão, e assuntos em que o quórum de presentes precisam ser mais elevados poderão ser atingidos com maior facilidade, evitando alguns “macetes” utilizados atualmente para atrair o maior número de condôminos para votação de algum assunto ao incluir outros na mesma pauta do dia.

Dos entraves jurídicos.

Até por estamos diante de uma modalidade, ainda que possível, não usual, a grande dificuldade em legitimar sua utilização está atrelada com a própria convenção do condomínio, cujo instrumento é redigito pela construtora desde o início de sua comercialização. E, muitas vezes, até pelo habito e pela praxe já há uma padronização dos tópicos envolvidos, especialmente quanto a realização das assembléias, dispondo em sua grande maioria que a convocação deverá ser realizada por intermédio de carta convocatória a ser expedida com um prazo mínimo especifico e determinando que o local do encontro será em algum espaço físico do próprio condomínio.

Assim, ainda que o texto possa não conter o impedimento para realização da Assembléia Virtual a determinação de que a reunião ocorra em um espaço físico inibe a realização de outra forma de encontro senão o presencial.

Dessa forma, na grande maioria dos condomínios, o primeiro passo a ser adotado para que venha a ser permitida a adoção da Assembléia Virtual é a alteração da própria convenção, com a aprovação de 2/3 dos condôminos, quórum que não é fácil de ser obtido.

Em outra esfera, ainda que obtido o quórum, em razão das exposições anteriores, o correto seria permitir a realização da Assembléia Virtual em conjunto com a presencial, situação que evitaria discussões futuras com relação à violação de normas descritas no Código Civil e outras normas hierarquicamente mais fortes do que a própria convenção, além de ser uma modalidade mais justa, pois é reconhecido que no Brasil nem todos os cidadãos, especialmente os mais idosos, possuem as habilidades necessárias para utilização de computadores e quedas nas conexão são constantes.

Não obstante, não basta apenas aprovar a utilização da Assembléia Virtual, é fundamental criar as regras que serão utilizadas para sua ocorrência e a possibilidade de atualização dos sistemas de segurança, software, disponibilização de apostila de treinamento e inúmeras outras situações capazes de fazer com que o desejo pela facilidade da Assembléia Virtual não sejam sinônimo de reflexos e transtornos quanto a sua utilização democrática.

Outrossim, demonstrando o quão complexo é o assunto e o quão suscetível de discussões judiciais pode ser podemos utilizar como exemplo as situações em que os condôminos podem requerer a realização da assembléia, situação que atualmente é simples de operacionalmente ocorrer.

Porém, se for permitido apenas a realização da Assembléia Virtual, entraves no que tange ao próprio uso da ferramenta poderá dificultar a realização desse tipo de assembléia, ou seja, ainda que seja ser aprovada em convenção a utilização do meio virtual, para alguns casos é aconselhável que seja permitida a realização da assembleia sob a forma tradicional.

Assim, mais uma vez, é possível verificar o quão cheio de variáveis técnicas e legal é a implantação da Assembléia Virtual, refletindo na certeza de que a contratação de advogado para lidar com a elaboração das regras/ajustes da convenção será imprescindível.

Conclusão.

Dessa forma, analisando o contexto levando-se em consideração uma visão mais abrangente, avaliando os ajustes legais, gastos financeiros e os benefícios que poderão ser obtidos com  Assembléia Virtual, temos que, salvo naquelas convenções em que já há previsão para sua realização ou não proibição, para as demais a implantação dessa modalidade assemblear primeiramente necessitará da revisão da própria convenção condominial, com aprovação de 2/3 dos condôminos.

Outrossim, quando aprovada a alteração da convenção e/ou naqueles condôminos que preveem ou não proíbem a realização de tal modalidade assemblear, o respeito as normas condominiais e ao direito de participação de todos deve prevalecer, sendo de bom senso admitir a realização da assembléia presencial e virtual, sendo que essa última deverá ser bem regrada, desde o aspecto de segurança da exatidão do voto, da existência do debate e principalmente com a utilização de mecanismos capazes de identificar realmente se o votante está legitimado para isso.

Não obstante, é inapropriado fazer constar em qualquer convenção que as assembleias serão exclusivamente virtuais, pois isso pode dificultar o exercício dos condôminos em algumas ocasiões, especialmente pelo fato de que atualmente não há nenhuma legislação especifica tratando do assunto e tudo deve ser realizado com lastro na extração da essência real do objetivo central de uma assembleia.

Portanto, atualmente em razão do custo de algumas adequações e ajustes nas regras condominiais, poucos condomínios estão aptos para realização dessa modalidade de assembléia, porém, é o momento do assunto começar a ser discutido entre todos os condomínios, pois a utilização dos avanços sempre são bem vindos, e ainda que sua implantação não seja tão rápida quanto esperado é importante iniciar o debate do assunto, pois será algo comum em um futuro não muito distante, por conseguinte àqueles que se adiantarem e já buscarem profissional capacitado para realizar os ajustes nas normas condominiais necessárias, poderão diminuir os gastos futuros, tendo em vista que quando disseminada a utilização da Assembléia Virtual de forma mais frequente estarão aptos a apenas buscarem empresas ou software que melhor se adequar ao nicho condominial específico.

Conclui-se assim que, a utilização da Assembléia Virtual, desde que seja utilizado um meio seguro, prevista em convenção e respeite o direito dos condôminos é algo útil especialmente em condomínios complexos, seja pela quantidade de condôminos, seja pela peculiaridade, como por exemplo, àqueles localizados em locais de lazer.

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