A Administração

Quando o assunto for administração, cada Condomínio deverá ser analisado individualmente, pois a escolha dependerá das regras existentes, dimensão e anseios dos condôminos, que devem conhecer as três principais modalidades para administração condominial, senão vejamos:

Por Administradora.

Salvo Condomínios modestos, em todos os demais a contratação de administradora é aconselhável, especialmente naqueles em que há várias unidades e são considerados complexos,  com inúmeros funcionários, áreas de lazer entre outros.

Outrossim, independente do tamanho do Condomínio é importante verificar se há alguma previsão contida na Convenção de Condomínio em que a contratação de administradora é faculdade ou obrigação.

No entanto, em que pese existir custo, inegável que para os empreendimentos mais complexos a escolha de uma administradora competente acaba por atender melhor os anseios dos condôminos. E como o contrato avençado com o Condomínio estará protegido pelo Código de Defesa do Consumidor, o contratante (Condomínio) terá maior tranquilidade em caso de discussões futuras.

Porém, a contratação ou não depende de cada Condomínio e a escolha da administradora deve demandar muita pesquisa, tamanha variedade de empresas que atuam no ramo e a qualidade dos serviços que prestam.

Isso porque, fazer com que o Condomínio funcione corretamente é complexo, pois é preciso convocar assembléia, distribuir cópia das atas, manter atualizado o cadastro dos moradores, realizar orçamentos, realizar cobrança da taxa condominial, realizar controles contábeis, pagar fornecedores, funcionários, impostos, adquirir material para manutenção e inúmeras outras atividades, ou seja, é algo que não pode ser feito por quem não tem conhecimento.

Portanto, por mais que o Síndico tenha ótimas intenções, dificilmente terá condições de sozinho realizar uma gestão correta, exceto se for alguém com conhecimento bem apurado e dedicar seu tempo exclusivamente para o empreendimento.

Assim, como cada Condomínio é detentor de necessidades exclusivas, a discussão sobre a contratação ou não, e qual será a Administradora, deverá ser alvo de discussão e votação dos condôminos por intermédio de Assembléia.

Aprovada a Administradora por votação assemblear, a mesma passará a exercer as funções administrativas (art. 1.348, §§ 1º e 2º do CC/02) e será uma prestadora de serviço do Condomínio, sendo obrigatória a avença de contrato formal entre as partes, fazendo constar os direitos e responsabilidades de cada.

Escolhida a administradora, a mesma deverá se reportar para o Síndico, e os Condôminos não poderão interferir ou dar ordens, sempre que qualquer ato for necessário os interessados deverão se reportar ao Síndico, que será o responsável pela adoção das providencias necessárias, inclusive, sob pena de violação de suas atribuições legais.

Para os leigos, parece um pouco incompreensível tal logística, mas se analisada sob o âmbito técnico é a forma correta, pois a Administradora mantém uma relação direta com o Condomínio, representando pelo Síndico, que deverá fazer a gestão de todos os problemas, até porque, caso exista omissão na busca das soluções poderá ser responsabilizado ou até destituído da sindicância.

É importante, também, mencionar que mesmo quando há existência da nomeação da Administradora, não, necessariamente, todas as funções administrativas de responsabilidade do Síndico serão transferidas, por exemplo, pode ser avençado que para pagamentos de importância de determinado valor será obrigatória a anuência do Síndico, para liberação de pagamento de prestadores de serviço também, pesquisas para orçamentos de obra serão realizados por comissões e outros atos que objetivam maior controle das decisões.

Ou seja, por mais que exista a indicação da Administradora, para algumas situações a exclusividade da atuação do Síndico poderá ser mantida.

Por Síndico Profissional.

Considerando a complexidade, a responsabilidades e até o tempo necessário para dedicar ao cargo, entre os condôminos pode não existir interessado em assumir o posto de Síndico, por conseguinte a demanda pela busca por Síndicos Profissionais tem crescido consideravelmente.

O Síndico Profissional nada mais é que uma pessoa capacitada e com conhecimento nas relações condominiais que, normalmente, administra outros condomínios e é remunerado pelos serviços prestados. Lembrando-se que, por ser um cargo decorrente de eleição, equipara-se ao de mandatário, e não existirá relação de vínculo empregatício, tornando-se um atrativo maior.

Quando o Condomínio opta pela escolha do Síndico Profissional, é necessário que pesquise o currículo do profissional, verifique se é possuidor ou não de empresa, se está inscrito ou não na Prefeitura (quando necessário) e INSS ou se exerce a função como autônomo. O esclarecimento de tais peculiaridades é importante para questões administrativas fiscais do próprio Condomínio.

Outrossim, como o Síndico Profissional, normalmente, já realiza a gestão de outros empreendimentos é importante que o Condomínio em Assembléia analise com cautela se ao escolher um Síndico Profissional o mesmo deverá atuar exclusivamente naquele condomínio ou não. É fundamental tal analise sob pena de tornar problemática e dificultosa a gestão futura, pois inexistirá exclusividade do profissional para com o Condomínio.

Em outra esfera, ao escolher pela eleição de Síndico Profissional, é fundamental que o Conselho Fiscal tenha atuação mais intensa, especialmente no que tange ao acompanhamento dos recolhimentos de impostos, contribuições e demais obrigações financeiras e legais, além de ser aconselhável que a movimentação financeira do Condomínio seja realiza em conjunto com o subsíndico (quando existir) ou com os membros do Conselho.

Assim, na prática, quando há nomeação de Síndico Profissional, alguns profissionais a participação do Conselho será fundamental.

Por Autogestão.

Talvez seja a forma mais benéfica para empreendimentos pequenos, pois todos os atos serão realizados pelos próprios Condôminos, normalmente há divisão de trabalhos por temas, como: legal, financeiro, administrativo, orçamentário, compras entre outros.

Quando o Condomínio aprova a autogestão, salvo raras exceções, todos os trabalhos serão voluntários, inclusive, é normal sequer existir isenção total da taxa de condominial, pois, normalmente, é uma forma escolhida em empreendimentos com poucas unidades.

Assim, por ser uma forma de gestão em que há participação de grande parte dos condomínios, não é algo usual em empreendimentos complexos.

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